Loi ELAN : votre règlement de copropriété est-il en conformité ?

La loi ELAN a bouleversé les règles de l’administration d’un immeuble. Promulgué le 23 novembre 2018, ce texte législatif portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique a étalé l’entrée en vigueur de ses mesures et a ainsi laissé trois ans aux assemblées générales pour voter la mise en conformité du règlement de la copropriété. Depuis le 24 novembre 2021 en effet, il doit notamment préciser les parties communes spéciales, les parties communes à jouissance privative et les lots transitoires. Explications.

Loi ELAN : de nombreux impacts pour les copropriétés

Votée le 12 juin 2018 par l’Assemblée nationale, la loi ELAN a provoqué une refonte des règles qui régissent l’organisation de la copropriété afin de garantir plus de facilité et de transparence. Elle a notamment apporté les évolutions suivantes dans l’administration d’un immeuble :

• abaissement des seuils de majorité dans le vote de certaines décisions stratégiques en assemblée générale des copropriétaires, comme les travaux de rénovation énergétique ;
• extension du pouvoir du syndic dans le recouvrement d’un impayé de de charges ;
• renforcement du contrôle du syndic par le conseil syndical ;
• simplification de la participation aux AG (distanciel, délégation de vote, vote par correspondance, etc.) ;
• uniformisation du contenu de l’extranet via une liste de documents obligatoires ;
• individualisation des frais en présence d’un chauffage collectif ;
• élargissement de la notion de parties communes.

Règlement de copropriété et nouvelles définitions dans les parties communes

Document incontournable qu’un acquéreur découvre en annexe dès la signature du compromis de vente, le règlement de copropriété fixe un cadre juridique à l’immeuble. Il précise par exemple la répartition des charges de copropriétés. Depuis la promulgation de la loi ELAN et la publication de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, il est sommé de se mettre en conformité suite à l’évolution des droits liés aux parties communes dans l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965. Cela concerne trois points :

La prise en compte des parties communes spéciales

Afin de détailler plus précisément les tantièmes des copropriétaires dans l’état descriptif de division, le règlement de copropriété doit mentionner l’existence de parties communes spéciales lorsque ces dernières sont affectées à l’usage et à l’utilité de certains copropriétaires. Cela peut être le cas d’un parking ou d’un local à vélo réservé à un bâtiment distinct. La mise en conformité du règlement de copropriété va permettre de déterminer des charges spéciales qui ne seront supportées que par les copropriétaires ayant accès à ces parties communes spécifiques.

La mention des parties communes à jouissance privative

Les parties communes à jouissance privative ne profitent qu’à un seul lot au sein de la copropriété. Il peut s’agir d’une cour, d’un balcon ou d’un toit-terrasse. Auparavant, un droit de jouissance exclusif pouvait être accordé par l’assemblée générale au copropriétaire qui en faisait la demande. La loi ELAN indique que « le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché », c’est-à-dire qu’il reste attaché au bien même après sa vente à un nouvel acquéreur. D’autre part, le texte rend caduque ce droit de jouissance s’il n’est pas expressément mentionné dans le règlement de copropriété.

La reconnaissance juridique des lots transitoires

La loi ELAN a également entériné la jurisprudence en matière de lots transitoires. Aussi appelés lots d’attente ou lots par anticipation, ils qualifient des surfaces vierges mais destinées à accueillir une construction au sein de la copropriété. Cela peut s’appliquer dans le contexte d’un immeuble neuf en construction ou dans le cas d’une extension ou d’une surélévation du bâtiment.

La loi ELAN impose non seulement de mentionner l’existence de lots transitoires dans le règlement de copropriété lorsque c’est nécessaire, mais aussi de détailler la « partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser » ainsi que la « quote-part de parties communes correspondantes ».

Mise en conformité : passage par la case AG

En vertu de l’article 209 II de la loi ELAN, les immeubles concernés par l’existence de parties communes spéciales, de droits de jouissance privatifs ou de lots transitoires avaient jusqu’au 23 novembre 2021 pour se mettre en conformité. Comment ? Par le biais d’un vote en assemblée générale des copropriétaires.

En pareil cas, c’est au syndic de copropriété de mettre le sujet de la mise en conformité du règlement de copropriété à l’ordre du jour de l’AG annuelle, afin de le soumettre au vote des copropriétaires. C’est alors la majorité simple (article 24) qui s’applique, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

S’il n’existe pas de sanction en cas de retard dans la mise en conformité ou de vote majoritaire contre la résolution, la copropriété s’expose à une situation illégale qui pourrait être pénalisante. Un copropriétaire privé de droit de jouissance ne pourrait pas le transmettre lors d’une vente, et un lot transitoire non mentionné serait considéré comme un existant. Sans compter qu’un copropriétaire lésé serait en droit d’engager un recours contre la copropriété.