Covid-19 : quel bilan pour les AG de copropriété à distance ?
Parmi les effets collatéraux de la crise sanitaire, la tenue des assemblées générales des copropriétaires a constitué un véritable feuilleton depuis deux ans. Au rythme des lois et décrets, les syndics ont été sommés de s’adapter à de nombreuses contraintes et à la résistance de certains participants à l’AG en visio. Et si l’après Covid-19 marquait la réconciliation entre présentiel et distanciel ?
La crise sanitaire a consacré l’AG à distance
Le 17 mars 2020 débutait le premier confinement, mesure d’urgence décidée par le président de la République pour endiguer la crise sanitaire. Une semaine plus tard était publiée l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, qui autorisait les syndics à convoquer des assemblées générales de copropriétaires à distance. Le but : éviter les reports et ne pas laisser des copropriétés sans syndic à l’expiration de leur mandat, faute de vote en AG pour le renouveler ou en changer. L’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 confortait même le syndic en lui permettant d’interdire toute présence physique aux AG, et de choisir les moyens techniques pour la tenue de l’assemblée générale en visioconférence ou en audioconférence.
Une disposition de la loi ELAN
Si le Covid-19 a accéléré la démocratisation de l’AG en visio, cette dernière était déjà possible depuis la publication d’un décret le 27 juin 2019 en application de la loi ELAN. Il précisait qu’un copropriétaire volontaire pour participer à une AG à distance doit en informer le syndic « par tout moyen trois jours francs au plus tard avant la tenue de la réunion ». Avec quel matériel ? Le décret précise que le support technique doit permettre « l’identification, la transmission de la voix ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations » du participant., sans plus de détail.
À l’époque, la visoconférence ou l’audioconférence devait être préalablement validée par l’assemblée générale des copropriétaires, digue qui n’a pas résisté à l’effet de la crise sanitaire compte tenu de la situation exceptionnelle. La loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 a prolongé cette dérogation jusqu’au 31 juillet 2022.
Le vote par correspondance a démontré ses limites
Retour en 2020. Avec l’impossibilité de tenir une assemblée générale des copropriétaires en présentiel durant le confinement, puis en raison de la règle des 4 m² par participant à partir du 9 juin 2021, la majorité des AG s’est tenue à distance. Ou plutôt par correspondance, le choix des syndics pour contourner la problématique technique de la visioconférence ou de l’audioconférence. En cause :
- un manque d’anticipation car peu de copropriétés avaient eu l’occasion de statuer sur l’assemblée générale à distance depuis le décret de la loi Elan de 2019 ;
- un défaut d’équipement chez les syndics de copropriété ;
- une inaptitude chez de nombreux copropriétaires de participer à une AG en visio (absence de matériel adapté ou de connexion internet, défaut de maîtrise de l’outil informatique).
L’assemblée générale des copropriétaires par correspondance a donc été souvent privilégiée par défaut. Si le formulaire joint à la convocation permet effectivement de se prononcer sur les résolutions portées au vote, il prive les copropriétaires de la parole et du débat, ce qui a notamment eu pour effet de freiner le vote de sujets stratégiques comme des travaux de rénovation énergétique.
L’AG à distance, une évolution à prendre en compte
La crise sanitaire a eu le mérite de confronter très concrètement les copropriétaires à l’assemblée générale à distance et à ses difficultés. Si pour certains le présentiel demeure le mode de participation privilégié, pour d’autres la possibilité d’y assister à distance répond à une évolution sociétale, à l’image de l’adoption massive du télétravail. La visioconférence ou l’audioconférence constituent des leviers pour lutter contre l’absentéisme aux AG de copropriété, à condition que le syndic y soit formé afin que ces moyens techniques ne freinent pas les débats et le vote des résolutions. L’expérience a néanmoins démontré que dans certaines copropriétés, l’AG à distance au moyen de la visioconférence permettait de dépasser la participation généralement observée en présentiel (de l’ordre de 50%).
L’assemblée générale hybride, l’avenir de la copropriété ?
Pourquoi choisir entre présentiel et distanciel ? De nombreux professionnels plaident pour l’avènement de l’assemblée générale hybride. Elle permet de faire cohabiter des personnes physiques et des participants connectés, et ainsi de s’adapter aux préférences et aux contraintes de chacun. Le principal bénéfice : une meilleure participation ! Un enjeu pour le bon fonctionnement de la copropriété et la satisfaction des copropriétaires, dans un contexte de mise en concurrence croissante des syndics sous l’effet de la loi ALUR.
